專家四問廣州國(guó)際金融城設(shè)計(jì)方案

昨日，廣州國(guó)際金融城城市設(shè)計(jì)國(guó)際競(jìng)賽三個(gè)優(yōu)勝方案公布后，引起了社會(huì)各界熱烈討論。三個(gè)優(yōu)勝方案中，超高層地標(biāo)式建筑均被作為亮點(diǎn)推出。對(duì)此，有專家認(rèn)為，超高層建筑投資大且不實(shí)用，地標(biāo)可以是紀(jì)念碑或者是其他值得紀(jì)念的建筑。還有專家則擔(dān)心，重復(fù)建設(shè)新的摩天大樓可能會(huì)引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)。

此外，金融城建設(shè)大體量的高層建筑后，必然會(huì)給本來已經(jīng)十分擁堵的天河區(qū)帶來更大的交通壓力。專家認(rèn)為，方案提出的在金融城大力發(fā)展公共交通策略，可能會(huì)遭遇水土不服。專家還提出，千萬(wàn)不要把金融城當(dāng)做房地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)炒作不能體現(xiàn)金融城成就。

追問一
城市地標(biāo)只能是摩天大樓？
專家：超高層建筑投資大且不實(shí)用

廣州現(xiàn)有建筑中，最高的是廣州塔，加上天線有600米，最高的大廈是西塔，高達(dá)432米。而正在建設(shè)中的東塔規(guī)劃高度為539米。隨后，相關(guān)部門又提出要在白鵝潭地區(qū)建廣州第一高樓——超過600米的鉆石大廈。

本次大賽設(shè)計(jì)成果讓廣州第一高樓寶座的爭(zhēng)奪戰(zhàn)繼續(xù)白熱化：在三個(gè)優(yōu)勝方案中，地標(biāo)式建筑均被作為亮點(diǎn)推出。7號(hào)方案的標(biāo)志性建筑高450米，6號(hào)方案的高580米，3號(hào)方案的更夸張，其標(biāo)志性建筑“金融塔”高達(dá)600米，方案將之稱為“廣州最高建筑，也是廣州城市天際線上最顯著坐標(biāo)”。

一名建筑界專業(yè)人士接受記者采訪時(shí)表示，很多金融區(qū)都愛建摩天大樓，并非鐘愛摩天大樓本身，而是因?yàn)楹芏嘟鹑谛袠I(yè)的高端人士都有一種對(duì)其所包含的權(quán)力的向往。

金融城的地標(biāo)難道只能以摩天大樓來體現(xiàn)？難道只有摩天大廈才能體現(xiàn)規(guī)劃的現(xiàn)代感和國(guó)際性？專家學(xué)者們也紛紛表達(dá)了對(duì)規(guī)劃方案過分強(qiáng)調(diào)超高層的質(zhì)疑。專家評(píng)審會(huì)上，工程院院士鄒德慈就明確表示，城市地標(biāo)不一定非得通過高度來衡量。超高層建筑不僅投資大，而且并不實(shí)用，“地標(biāo)也可以是紀(jì)念碑或者是其他值得紀(jì)念的建筑，天安門就是一個(gè)很好的例子。”

暨南大學(xué)教授胡剛則表示，方案設(shè)計(jì)方可能沒有考慮到金融城與珠江新城的銜接，好像是在另外起一個(gè)CBD，跟珠江新城沒有發(fā)生聯(lián)系，沒有作為珠江新城CBD的延伸和擴(kuò)展，“如果是作為一體來考慮，就必須要考慮珠江新城已經(jīng)有了那么多的超高樓。”

追問二
過多超高層寫字樓有無必要？
專家：或?qū)е履μ齑髽菒盒愿?jìng)爭(zhēng)

建設(shè)摩天大廈必然要涉及巨額投資。一位知名建筑界人士表示，摩天大樓從世界范圍來看，有成功的，也有失敗的。比如911之前的紐約世貿(mào)大廈，租金昂貴，絕對(duì)是建得很“劃算”。但也有不少摩天大樓投資失敗的例子。

摩天大樓建好之后，馬上要面臨盈利的壓力。業(yè)界人士分析，目前廣州超高層寫字樓的空置率已經(jīng)很高了，如果再建新的摩天大樓可能會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓介紹，目前廣州超高層寫字樓的出租率并不理想，珠江新城超5A級(jí)寫字樓就有十幾棟，是供大于求的。他透露：“像現(xiàn)在的西塔，真正的出租率并不高。此外，西塔的門檻很高，要求世界500強(qiáng)等知名企業(yè)才能進(jìn)駐，把一部分本地企業(yè)擋在門外。”謝逸楓表示，在超高層寫字樓規(guī)劃定位、產(chǎn)品定位同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，員村再建600米的摩天大樓會(huì)形成不良的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

寫字樓業(yè)界人士認(rèn)為，2012年—2016年是珠江新城寫字樓集中出貨供應(yīng)期，大量的超甲級(jí)寫字樓將投入市場(chǎng)，除了少量出售外，大部分是出租，消化壓力本身就非常大。因此，廣州國(guó)際金融城的寫字樓消化能力讓人擔(dān)憂。“除非是政府出臺(tái)特殊的土地和稅收政策吸引企業(yè)建總部大樓，否則預(yù)計(jì)壓力會(huì)非常大。畢竟珠江新城發(fā)展了這么多年，不少企業(yè)入駐是看中了CBD的牌子。”

該人士還透露，而從珠江新城的經(jīng)驗(yàn)看，目前出租得最好的并非地標(biāo)建筑IFC，因?yàn)樗�的租金門檻太高，只有國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)，需要以入駐地標(biāo)建筑提高形象，才會(huì)租用。但世界500強(qiáng)企業(yè)，反而不太在乎地標(biāo)，只是關(guān)注性價(jià)比。在珠江新城，月租金更低的高德置地，反而出租情況比較好。

追問三
金融城會(huì)否遭遇“交通瓶頸”？
專家：增加公共交通使用率不切實(shí)際

怎樣解決交通擁堵問題，避免步珠江新城“擁堵之城”的后塵，是金融城規(guī)劃的重點(diǎn)。

針對(duì)規(guī)劃專家提出要在金融城增加公共交通使用率的想法，彭澎認(rèn)為，規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)是好的，但不切實(shí)際，可能水土不服。

他表示，在珠江新城規(guī)劃時(shí)就有這樣的理念，發(fā)展公共交通、少建車位。但實(shí)際情況是，10年了，珠江新城的公共交通還沒有完善，而且CBD肯定是富人區(qū)，要富人坐公交不現(xiàn)實(shí)。彭澎說：“目前珠江新城的車位非常緊張，最寬松的住宅車位比都是1比1.1，而一個(gè)家庭買兩三部車都非常普遍。如果金融城要真正做到少建車位，除非先把公共交通搞好。”

中山大學(xué)教授、原廣州城市規(guī)劃院總規(guī)劃師袁奇峰則表示，與其繼續(xù)放大珠江新城商務(wù)區(qū)的成功，“不如把有限的新增商務(wù)需求放在白云新城、番禺北部新城、白鵝潭這樣一些城市副中心。廣州又到了城市結(jié)構(gòu)抉擇的關(guān)鍵時(shí)刻，如果還是繼續(xù)把天河搞大，把交通搞死，顯然是糊涂的決策！”

追問四
項(xiàng)目會(huì)否變成房地產(chǎn)開發(fā)？
專家：房產(chǎn)炒作不能體現(xiàn)金融城成就

記者了解到，盡管金融城規(guī)劃還沒有最終完成，但不少房地產(chǎn)人士已經(jīng)開始期盼這一宏大的項(xiàng)目對(duì)周邊房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用了。

胡剛認(rèn)為，地標(biāo)周邊的土地價(jià)值確實(shí)是會(huì)有所提升的。環(huán)市東最早建了63層，當(dāng)時(shí)是廣州最高，帶動(dòng)了環(huán)市東的發(fā)展，中信大廈也帶動(dòng)了天河北。“地標(biāo)越做越多時(shí)，能不能像以前那樣提升土地價(jià)值呢？肯定有所提升，但提升幅度肯定大不如前。”

有網(wǎng)友擔(dān)心金融城或?qū)⒆邩映煞康禺a(chǎn)開發(fā)。網(wǎng)友@凱鼎創(chuàng)投Keny表示，看了廣州國(guó)際金融城的通盤規(guī)劃，只見商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資，不見對(duì)金融行業(yè)的軟性系統(tǒng)支持。“金融城會(huì)不會(huì)只是幌子，實(shí)際上卻在搞房地產(chǎn)開發(fā)？不明白開發(fā)完畢后，能給產(chǎn)學(xué)研究、金融投資帶來什么樣的系統(tǒng)性支持。”

對(duì)此，彭澎表示，千萬(wàn)不要把國(guó)際金融城當(dāng)做房地產(chǎn)開發(fā)的概念。他認(rèn)為雖然國(guó)際金融城的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，但不能以房地產(chǎn)炒作成功來反映金融城建設(shè)的成就。要吸取珠江新城以房地產(chǎn)開發(fā)啟動(dòng)的教訓(xùn)，在金融城里一定要合理制定用地規(guī)劃，將商業(yè)地產(chǎn)、市政設(shè)施、公共場(chǎng)所等全面協(xié)調(diào)，使之成為CBD中的CBD，同時(shí)也是一個(gè)體現(xiàn)新型城市化的新城區(qū)。